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"L’habitat léger, un cadre en réflexion continue"

"L’habitat léger, un cadre en réflexion continue"


Cette intervention de Michèle Haine, géographe et urbaniste et Nadège Duvivier, ingénieur agronome et urbaniste s'est déroulée lors de l’Assemblée Générale de la Maison de l’Urbanisme Famenne-Ardenne, le 8 juin 2021. Toutes deux travaillent pour la Conférence Permanente du Développement Territorial (CPDT) institution qui regroupe les universités de Liège, Bruxelles et Louvain-la-Neuve et qui reçoit des subventions pour faire de la recherche, des études et de la formation en aménagement du territoire notamment pour les Conseillers en Aménagement du Territoire et Urbanisme (CATU) des communes.

Posté par : mufa
Date :juin 8, 2021

En 2018 et 2019, la CPDT a proposé une formation ‘tourisme et territoire’ durant laquelle elle a abordé le cas de l’Habitat Léger (HL) dans un cadre touristique comprenant l’habitat permanent dans les anciens campings et parcs résidentiels ou encore l’habitat touristique et insolite. Le sujet a soulevé de nombreuses questions de la part des CATU. En 2020, un premier module sur l’habitat léger est proposé. Michèle Haine, faisant également partie du Comité d’Accompagnement des Maisons de l’Urbanisme (MU), propose de travailler en partenariat avec trois Maisons de l’Urbanisme qui traitaient ce sujet cette année-là : la Maison de l’urbanisme Lorraine-Ardenne (MURLA), la Maison de l’Urbanisme du Brabant Wallon (MUBW) et la Maison de l’Urbanisme Famenne-Ardenne (MUFA). En 2021, cette formation est une nouvelle fois proposée en partenariat avec la MUBW, la Maison de l’Urbanisme de l'Arrondissement de Philippeville et la Maison de l’Urbanisme du Hainaut.

 

1.    Rappel du contexte

Cette forme d’habitation n’est pas neuve. Elle existe en Europe et dans le monde depuis longtemps. Elle traduit une forte hétérogénéité de situations en fonction du type d’installation, de la situation économique, des concepts, des profils d’habitants (âge, classe socio-économique, origine, éducation…), des choix (choisi ou subi), des motivations (environnementales, liées à la mobilité ou à l’activité professionnelle), de la temporalité (pendant une phase de transition…).

Qu’il soit choisi ou subi, ce type d’habitat peut engendrer toutes sortes de cas de figure parfois problématiques, notamment en termes d'intégration paysagère, de domiciliation, de demande de prêt, d'équipement (eaux usées, raccordement électrique, de voisinage ou de marchands de sommeil, …

Le cadre existant

Face à ces situations, le Gouvernement Wallon a décidé de reconnaitre ces modes d'habiter en intégrant, dès 2018, la notion d’habitation légère dans le décret relatif au bail d’habitation (Décret du GW du 15 mars 2018).

C’est le Décret du 2 mai 2019 dit habitat léger qui reconnait vraiment ce type d’habitat. Il est le fruit d’une étude participative à laquelle ont participé l’université de Louvain-la-Neuve et de nombreuses associations qui regroupent des habitants d’habitation légère dont le Réseau Brabançon pour le Droit au Logement (RBDL).  Ce travail a permis de définir l’habitation légère et de modifier le Code wallon du Logement en Code wallon de l’Habitation Durable (CWHD) qui distingue le logement (bâtiment ou partie de bâtiment) et l'habitation légère (bien meuble ou immeuble). L'habitation de manière générale, qu'il s'agisse de logement ou habitation légère, exclut, par sa destination, tout ce qui est hébergement touristique.

Art. 1er Au sens du présent Code, on entend par :
1°ter habitation : le logement ou l’habitation légère, qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci, destiné à servir d’habitation, à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme
Extrait CWHD
Art. 1er Au sens du présent Code, on entend par :
D 28° hébergement touristique : le terrain ou logement mis à disposition d’un ou plusieurs touristes, à titre onéreux et même à titre occasionnel;
Extrait Code Wallon du Tourisme (CWT)

Le CWHD définit l'habitation durable par la rencontre d'au moins 3 critères sur 9

Définition –art. 1er, 40°
«L’habitation qui ne répond pas à la définition de logement […], mais qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes :
  • démontable,
  • déplaçable,
  • d’un volume réduit,
  • d’un faible poids,
  • ayant une emprise au sol limitée,
  • autoconstruite,
  • sans étage,
  • sans fondation,
  • qui n’est pas raccordée aux impétrants.»
Extrait CWHD

HL 1

Cette définition est volontairement très large pour pouvoir englober la diversité de l’habitation légère qui va de la Yourte à la tiny-house, la cabane, le chalet, la kerterre, …

Par rapport au cadre existant, le CoDT n’en dit pas grand-chose mais rappelle que l’habitation légère doit prendre place dans une zone au Plan de secteur, destinée à la résidence :

  • Zone d’habitat/habitat à caractère rural
  • Zone d’habitat vert


D’autres possibilités existent dans des contextes particuliers tels que :

  • Zone d’enjeu communal
  • ZACC mise en œuvre ET affectée à la résidence
  • ZSPEC SI logement d’utilité publique
  • ZAEM, ZAEI SI logement de l’exploitant
  • Zone agricole SI logement de l’exploitant agricole (profession)
  • Zone forestière SI logement de l’exploitant d’une pisciculture
  • Zone de Parc SI zone > 5ha + SOL
  • Zone de loisirs SI habitation de l’exploitant OU cumulation des conditions suivantes (Art. D.II.27) :
    • Contiguïté d’une ZH/ZHCR ou d’une ZACC mise en œuvre et affectée, en tout ou partie, à la résidence
    • Complémentarité et caractère accessoire par rapport à la destination principale équipements récréatifs et touristiques (équipements récréatifs et touristiques)
    • Zone de loisirs située dans le périmètre d’un SOL approuvé

Le cadre existant précise aussi que l’habitation légère doit être installée le long d’une voirie suffisamment équipée même si sur le principe, et conforme à la définition du CWHD, la volonté est de ne pas nécessairement être raccordé aux impétrants ; elle doit également se situer hors zone de contraintes (aléas d’inondations, Natura 2000, …) et doit faire l’objet d’un permis d’urbanisme (avec ou sans architecte) sauf exception comme par exemple si c’est un logement qui est là de façon transitoire.

 

2.   Les évolutions en cours et à venir

Le sujet interpelle, intéresse et fait beaucoup parler de lui. Les mentalités évoluent. Le nombre de demande est en hausse. Est-ce un effet de mode ou une solution pérenne ? Il y a de nouveaux marchés qui apparaissent que ce soit pour des constructeurs ou des promoteurs mais avec quelle(s) conséquence(s) ? Les (aspirants) habitants sont de mieux en mieux informés. Les communes, élus et techniciens de plus en plus formés.

Cette hausse des demandes correspond à la demande en (petits) logements liée au vieillissement de la population, à la taille des ménages qui se réduit et à la recherche de logements financièrement accessibles, à la recherche de solutions alternatives au logement traditionnel, plus organisé ou plus collaboratif. Il y a une politique de gestion parcimonieuse du sol (Stop béton, fin de l’étalement urbain) et dans ce cas l'HL peut y participer (sous certaines conditions). Enfin la reconnaissance de l’HL a semble-t-il - connu une plus forte médiatisation en période de confinement-COVID ?

Mais ces nombreuses demandes ne sont pas toujours concrétisées ou sont ‘mal’ concrétisées et peuvent entrainer des demandes de régularisation ultérieures.

Le sujet reste confus car l’habitat léger, peut-être de trois formes différentes :

  • Pour la résidence principale qui entre dans le cadre de l’habitation légère, c’est le CoDT et le CWHD qui sont d’application ;
  • Pour l’hébergement touristique (insolite ou pas), c’est le CoDT et le CWT qui sont d’application ;
  • Pour autre chose comme un lieu de travail (bureau, annexes pour une activité professionnelle, ...), c’est le CoDT.

Il est également l’objet de toute une série de nouveaux types de marchés, de constructeurs : auto-construction avec ou sans plan préétabli, modules en kit, clef sur porte, promoteurs-développeurs qui viennent proposer des solutions toutes faites et qui recherchent des terrains pour pouvoir y placer plusieurs HL. C’est également une nouvelle sorte de placement financier pour les particuliers : par le Bimby, possibilité d’accueillir les enfants ou parents, ou via la location de terrain ou d’HL sur ce terrain. Les sociétés de logement public étudient également la piste de l’HL avec le risque de stigmatisation des précarisés, de reproduire les difficultés de l’Habitat Permanent (HP) ?

Parallèlement à ces évolutions de terrain, on assiste aussi à une standardisation des solutions proposées avec des réponses techniques aux grands questionnements en termes d’isolation, de chauffage, d’énergie, d’eau…

Toutes ces évolutions en cours ou à venir ont besoin d’encadrement surtout si c’est subi !

 

3.      Le cadre et les balises récents et à venir

Pour baliser tout cela, un grand pas a été franchi en décembre avec trois arrêtés du Gouvernement wallon sur les critères minimums au niveau de la salubrité et du surpeuplement spécifique aux habitations légères et où il y a une distinction entre les propriétaires occupants et les locataires pour qui les normes sont plus strictes.

Arrêtés du GW du 3/12/2020 – Critères minimaux de salubrité et de surpeuplement spécifiques aux habitations légères ; Modifiés le 20/05/2021

Ceux-ci sont entrés en vigueur le 1er juin 2021 pour les bâtiments neufs. Les autres ont deux ans pour se mettre en ordre. Ces arrêtés proposent différentes normes :

  • Sécurité par rapport à la stabilité du bien
  • Sanitaire : les normes sont plus strictes pour les locataires. Les propriétaires doivent avoir un point d’eau et un sanitaire pour le ménage ou pour le groupe. Pour le locataire, il faut en plus une douche ou baignoire avec eau chaude pour le ménage ou pour le groupe.
  • L’étanchéité, la ventilation et la pollution intérieure, les normes sont les mêmes que pour les habitations classiques.
  • L’éclairage naturel : les normes s'appliquent à une 'pièce de jour'.
  • La configuration et le surpeuplement : le volume doit être supérieur à 18m³, la superficie supérieure à 8m², une hauteur sous plafond supérieur à 1,9m sur au moins une superficie de 4m² et il faut des séparations entre les surfaces de couchage entre les générations et pour les enfants de plus de 10 ans.

Les balises

Il existe de plus en plus de notes, de chartes, de ligne de conduite sur l’habitat léger. La nouvelle note du SPW logement est très complète sur les aspects juridiques. La note du GAL pays des Condruzes est plus généraliste. La charte urbanistique n°3 de la commune de Floreffe concerne également ce type d’habitation : localisation, forme, type, … Enfin la ligne de conduite sur l’habitat léger en cours de préparation par le Parc Naturel des Deux Ourthes (PNDO) en collaboration avec la MUFA se veut un outil concret pour nos communes.

La Conférence Permanente du Développement Territorial (CPDT) ou l’Union des Villes et Communes de Wallonie (UVCW) proposent également des formations aux Conseillers en Aménagement du Territoire et Urbanisme (CATU) ou au personnel en charge de ces matières.

Différents supports abordent également ces thématiques comme La Lettre de la CPDT ou La synthèse des tables-rondes thématiques de la CPDT.

Une grille d’analyse

Lors des formations HL 2020, la CPDT et les participants ont affiné une grille d’analyse proposée par la commune de Nassogne. Les critères sont les suivants :

1.      Localisation par rapport au PdS

La destination de cette zone permet-elle d’accueillir cet HL (sans dérogation) ?

2.      Cadre bâti et naturel existant

Les voiries sont-elles suffisamment équipées ? Quelles sont les contraintes naturelles, patrimoniales, paysagères ? L’accessibilité et  la distance aux centralités sont-ils en lien avec une mobilité durable ? …

3.      L’habitation légère est-elle réversible ?

4.      Quel est le souhait du demandeur ?

Quel type d’HL est envisagé ? Pour quel public ? Quelles sont ses motivations ? Y-a-til un projet professionnel derrière ?

5.      Analyser de la pertinence d’un permis de durée limitée

6.      Si le dossier est ‘délicat ’

Analyser la demande en Collège et/ ou faire le demande d’introduction d’un Certificat d’urbanisme (CU2)

7.      Si la demande de permis et proche du cœur de village

Impliquer les riverains dans une Enquête Publique d’Initiative

Cette grille revue par le PNDO en collaboration avec la MUFA sera encore affinée au besoin lors des formations HL 2021.

Les outils du CoDT

Le CoDT propose des outils tels que le Guide Communal d’Urbanisme (GCU) ou le Schéma de Développement Communal (SDC), le Permis d’urbanisation ou le Permis à durée limitée (DIV. 80. 9°+ installations mobiles).

Certaines communes possèdent déjà ces outils comme Ottignies-Louvain-la-Neuve avec son GCU qui identifie l'Aire 1.10 des quartiers alternatifs et d’HL en réponse à un quartier existant ou son permis à durée limitée déposé pour une Tiny House. A Tintigny, il y a un exemple de Permis d’urbanisation.

Les communes qui possèdent déjà un GCU et un SDC dans lesquels l’HL n’avait pas été pris en compte l’interdisent systématiquement, mènent une réflexion ou l’abordent en écart… Actuellement, la CPDT réfléchit à l'utilisation de lignes directrices au sein des outils (SDC, GCU, ...) : celles-ci pourraient être affinées par des chartes plus aisément adaptables aux évolutions du territoire et de la société. Il s'agit là d'une piste de réflexions non encore approfondie.

De nouveaux questionnements? De nouvelles balises à définir

Cette thématique en pleine évolution ne cesse de poser de nouveaux questionnements : Quelles seront les possibilités d’étendre l’utilisation du permis à durée limitée pour le moment destiné aux HL mobiles à des HL fixes? Quelle durée donner à ces permis ? Comment s’assurer de la remise en état du terrain à la fin de l’expiration du permis à durée limitée ? Pourrait-on envisager une garantie financière type éolien ?

Afin de ne pas retomber dans les travers de l’Habitat Permanent (HP) : Peut-on interdire le renouvellement de permis pour un même demandeur, imposer un temps de latence entre deux projets, assurer la maîtrise publique du foncier ?  

Des questions se posent quant aux avantages et inconvénients de parler d’emplacement dans les permis, de l’intérêt d’accueillir de l’HL dans des zones protégées d'un point de vue patrimonial, pour de l’HL sur terrain agricole inscrit en zone urbanisable au PdS…

Des témoignages…

La sensation dominante quand on creuse la question de l'habitat léger c'est que l'émergence de cet habitat interroge de manière fondamentale la façon dont on a pensé l'aménagement du territoire jusqu'ici et donc les outils créés dans cet esprit présentent des « failles ».

Table ronde 2021

Avant d'être léger, ce sont surtout des habitats, à gérer et appréhender comme tel.

Table-ronde2021

L’habitat léger = d’abord un logement ?

La santé mentale inclut l’accès au logement

Sese Kabanyegeye, criminologue, échevine
(urbanisme, logement et aménagement du territoire à Chaumont-Gistoux)
et administratrice IPB juin 2021

La question est clairement comment gérer la diversité des situations et anticiper l’avenir ? (et ses dérives possibles) ?

Marie-Françoise Godart, ULB, table-ronde 2020

« L’habitation légère, une matière qui demande une vraie réflexion. On en est qu’au début. On apprend en marchant. Il y a un côté innovant très intéressant. »

Vincent Desquesnes, FD Luxembroug, table-ronde 2020

 

L’habitation légère (groupée), quelques ingrédients pour que la sauce prenne…

  • Bien choisir la localisation du site (voisinage, intégration paysagère,…). Tous les sites ne s’y prêtent pas.·         Veiller à la mixité sociale et fonctionnelle sur et autour du site
  • Veiller à une certaine cohérence des HL (formes, matériaux, teintes,…)
  • Dépasser les préjugés »

Benoît Piedboeuf, bourgmestre de Tintigny

 

  • Prévoir des locaux communautaires (rangements, déchets,…)
  • Privilégier les projets publics (terrain, gestion…) pour garder une certaine maitrise et assurer la pérennité dans le temps
  • Encadrer le développement aux moyens d’outils qui définissent clairement la position de la commune et les conditions d’implantation.
  • Sensibiliser le voisinage (enquête publique d’initiative…)
  • Responsabiliser les habitants (charte, auto-construction…)

Cette recette sera encore amendée suite aux résultats de la formation 2021.

 

4.      Réflexion des participants

Avec les nouveaux critères  de salubrité (18m³, 4m²), les vans et petites caravanes ne sont plus considérés comme un habitat léger !  Dans le cadre du Code Wallon de l’Habitation Durable, le rôle de base doit être celui de l’habitation contrairement au van dont le rôle est de se déplacer !

Dans les critères de définition de l’HL, on n’est pas obligé d’être raccordés aux impétrants par contre, il faut être à proximité d’une voirie équipée qui impose de s’y raccorder… Il y a donc incohérence des critères !

L’intitulé « habitat léger » est également trompeur : une tiny-house est sur roue et doit passer au contrôle technique et peser moins de 3,5T. Dans d’autres cas tels que les Lodges, le poids peut être beaucoup plus important car non soumis à ces normes routières. C'est l'une des interrogations qui devrait être questionnée dans la suite de la formation HL de la CPDT en cours.

Dans le cas de Tintigny, la commune reste propriétaire des terrains d’HL. Cela ne peut être transposable partout. Cependant, on pourrait avoir le cas d’un promoteur qui demande un permis d’urbanisation avec des prescriptions adaptées et qui vend à des particuliers des petites parcelles destinées à l’habitat léger. 

La question des abords se posent également au même titre que l’habitat traditionnel. A part de la sensibilisation ou de la discussion, les communes n’ont plus beaucoup de prise sur les aménagements extérieurs.

Quels outils les communes ont-elles pour faire respecter la réversibilité ou le permis temporaire ? C’est la nouvelle problématique qui émerge. Une maitrise publique du foncier pour aider, la caution, ou autre mécanisme juridique qui rend responsable le propriétaire initial (cf. ancien domaine des Dolimarts). 

 

HL 1.jpg